ГоловнаНотаріатПрактикаФорумКлуб юристівЗворотний зв'язокРозміщення рекламиГаряча лінія
   
Рубрикатор   
№4(52) серпень 2010    Судова практика
Узагальнення практики розгляду Олександрійським міськрайонним судом Кіровоградської області цивільних справ за позовами про визнання дійсними договорів відчуження нерухомого майна у 2004–2008 роках
УЗАГАЛЬНЕННЯ
практики розгляду Олександрійським міськрайонним судом Кіровоградської області цивільних справ за позовами про визнання дійсними договорів відчуження нерухомого майна у 2004–2008 роках
Цивільний кодекс України (далі — ЦК України), Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України вiд 03.03.2004 р. № 20/5 містять перелік договорів, що підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню. До них, зокрема, належать договори про відчуження (купівлю-продаж, міну, дарування, довічне утримання) житлового будинку та іншого нерухомого майна, договори про відчуження земельних ділянок, які знаходяться в колективній або приватній власності; інші договори, для яких чинним законодавством передбачена обов’язкова нотаріальна форма.
Недодержання нотаріальної форми договору тягне його нікчемність, він не породжує тих прав і обов’язків, настання яких бажали сторони.
Іноді нотаріальне посвідчення договору може бути компенсоване рішенням суду. Це можливо за дотримання таких вимог:
1) сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору;
2) така домовленість підтверджена письмовим доказом;
3) відбулося повне або часткове виконання договору;
4) одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.
У разі позитивного рішення суду наступне нотаріальне посвідчення договору не потребується, в такому випадку судове рішення має «компенсаторне» значення.
Звідси випливає, що це правило не може бути застосоване, якщо сторонами не була досягнута домовленість щодо усіх істотних умов договору; якщо відсутні письмові докази того, що така угода мала місце; якщо не відбулося повне або часткове виконання договору. Крім того, має бути встановленим факт ухилення іншої сторони від нотаріального посвідчення договору.
При визнанні договору дійсним суд має перевірити, чи підлягає цей договір нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений і чи не містить цей договір якихось протиправних умов, а також чи відповідає правочин загальним вимогам, зазначеним у ст. 203 ЦК України, а саме:
– відповідність змісту правочину ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства;
– наявність у особи, яка вчиняє правочин, необхідного обсягу цивільної дієздатності;
– вільне волевиявлення учасника правочину, відповідність його внутрішній волі;
– правочин повинен бути вчинений у формі, встановленій законом;
– правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним;
– правочин, що вчиняється батьками, не може суперечити правам та інтересам малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Крім того, в зв’язку з тим, що суд при визнанні дійсними угод, що підлягають нотаріальному посвідченню, фактично виконує функції нотаріуса, суддям необхідно враховувати те, що відповідно до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України нотаріус при посвідченні договорів повинен:
– установити особу учасників цивільних відносин;
– роз’яснити сторонам зміст і значення поданих ними проектів правочинів і перевірити, чи відповідає зміст посвідчуваних правочинів вимогам закону і дійсним намірам сторін;
– перевірити правовстановлюючі документи та документи, що підтверджують державну реєстрацію, Витяг з електронного Реєстру прав власності на нерухомість;
– при посвідченні угод про відчуження житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна;
– у разі укладення правочинів за участю осіб, над якими встановлено опіку або піклування, нотаріус перевіряє наявність відповідного дозволу органу опіки та піклування;
– наявність згоди другого із подружжя на продаж і на купівлю майна;
– дані про відмову власника (співвласника) від переважного права на купівлю частки у праві спільної часткової власності;
– відсутність податкової застави, відсутність заборони та заборгованості, що обтяжує об’єкт.
Лише перевірка та встановлення всіх перерахованих вище обставин, за наявності встановлення факту ухилення сторони від нотаріального посвідчення, може бути підставою для ухвалення законного рішення про задоволення позову про визнання дійсною угоди.
Вивчення судової практики Олександрійського міськрайонного суду свідчить про те, що такі позови задовольняються без встановлення вказаних обставин та навіть без участі сторін.
Статистичні дані
На узагальнення надійшло 1314 справ указаної категорії, розглянутих у 2004–2008 роках.
У 1304 справах ухвалені рішення про задоволення позову і лише у 10 справах — про відмову.
993 справи розглянуті Олександрійським міськрайонним судом Кіровоградської області, що складає 75 % від загальної кількості справ.
У 75 % справ визнавалися дійсними угоди, укладені на товарних біржах; у 24,5 % — угоди, укладені в простій письмовій формі; у 0,5 % — усні угоди.
У 95 % справ позови пред’являлися про визнання дійсними договорів купівлі-продажу; у 3 % — договорів дарування; у 1,6 % — міни. Справи про визнання дійсними договорів довічного утримання на узагальнення не надійшли.
У 42 % справ предметом позову були квартири; у 27 % — житлові будинки; у 10,4 % — частина квартири або житлового будинку; у 9,5 % — інше нерухоме майно, в тому числі й об’єкти незавершеного будівництва.
Статистичні дані щодо категорій справ та майна, з приводу якого пред’являлися позови, наведені в таблиці.
Рік
Всього справ
Види договорів
Види майна
У тому числі визнані недійсними договори, посвідчені біржею

Купівля-продаж
Дарування
Міна
квартира
житловий будинок
частина квартири або будинку
інше майно, в тому числі незавершене будівництво

2004
323
312
4
7
140
132
33
18
306

2005
289
281
5
3
131
104
32
22
227

2006
265
259
3
3
123
100
13
29
207

2007
268
249
13
6
108
86
35
39
147

2008
169
149
17
3
57
69
24
19
101

Всього
1314
1250
42
22
559
491
137
127
988


Вивчення справ, які надійшли на узагальнення, свідчить про наявність значних недоліків при здійсненні судом правосуддя при вирішенні позовів про визнання дійсними угод про відчуження нерухомого майна.
У більшості справ не з’ясовувалося питання, чи не є майно, що відчужується, спільною власністю подружжя, і як наслідок цього визнавалися дійсними договори відчуження при відсутності згоди другого з подружжя на відчуження нерухомого майна, що є порушенням вимог ч. 3 ст. 65 Сімейного кодексу України (далі — СК України). У жодній справі не було перевірено відсутність заборони на відчуження майна.
Значну частину справ складають задоволені судом позови про визнання дійсними угод за відсутності у відповідача права на майно, яке ним відчужується, внаслідок того, що:
– майно є самочинним будівництвом;
– незавершеним будівництвом;
– побудований будинок не введений в експлуатацію та не здійснена його державна реєстрація;
– не оформлена спадщина.
При зверненні до суду з позовами про визнання угод дійсними позивачі мотивували свої вимоги різними підставами, найтиповішими з яких є:
– відповідач відмовився оформити договір у нотаріальній конторі, тому що вважав, що договір не підлягає нотаріальному посвідченню або вважає таке посвідчення недоцільним;
– відповідач через вік та стан здоров’я не мав змоги звернутися до нотаріуса;
– сторони не знали про те, що договір підлягає нотаріальному посвідченню;
– у сторін відсутні кошти для оформлення угоди в нотаріальній конторі.
У деяких справах причини не зазначені взагалі.
Такі мотиви позовних вимог не ґрунтуються на законі і не можуть бути правовою підставою для задоволення позову.
У більшості позовних заяв зазначено, що спору між сторонами немає, а отже немає підстав для звернення до суду.
Майже в кожній справі, наданій на узагальнення, допущено декілька порушень, зокрема відсутність доказів, на підставі яких ухвалюється рішення суду, неправильно сплачені судові витрати, неправильно застосовані норми матеріального права. У деяких справах узагалі відсутні письмові докази на підтвердження укладення угоди.
Прикладом є справа, в якій позивач С. звернувся до суду з позовом про визнання за ним права власності на квартиру. В позові зазначав, що у травні 2004 року уклав фактичну угоду купівлі-продажу з відповідачкою С. Власниками квартири були родичі відповідачки, які померли. Відповідачка не оформила спадщину, оскільки пропустила шестимісячний строк для подачі заяви про прийняття спадщини. Письмового підтвердження укладення угоди купівлі-продажу немає.
Рішенням суду договір купівлі-продажу квартири визнано дійсним та за позивачем визнано право власності на зазначене майно.
Інший приклад. Позивач К. звернувся до суду з позовом про визнання за ним права власності на квартиру. Вказав, що між ним та відповідачем С. у 2003 році була укладена усна угода купівлі-продажу, однак, у зв’язку з тим, що відповідачу квартира належала на підставі договору, посвідченого товарною біржею, нотаріально укласти угоду сторони не могли. До позову додані заяви від позивача та відповідача, в яких вони підтвердили факт укладення угоди та сплати коштів. Незважаючи на те, що письмового доказу укладення угоди немає, що правовідносини між сторонами врегульовані ЦК УРСР, суд, посилаючись на cm. 219 ЦК України, визнав дійсним усний договір купівлі-продажу.
У ЦК УРСР існувало поняття «угода», яке в ЦК України трансформоване у більш змістовне поняття «правочин», проте і угода і правочин є діями, спрямованими на встановлення, зміну або припинення цивільних справ та обов’язків. Ці поняття є абстрактними, означають явище як підставу виникнення правовідносин. Проте в деяких випадках суд неправильно розуміє це поняття, зводячи його сутність до назви документа.
Приклад. Рішенням суду від 21.12.2006 року визнано дійсним дублікат, що має силу оригіналу, договору, посвідченого на товарній біржі в грудні 2000 року. При цьому суд керувався положеннями ЦК України, окрім дубліката біржової угоди інші докази у справі відсутні.
Також визнано дійсним дублікат договору в справах № № 2-781/07, 2-777/07.
Ухилення однією із сторін
від нотаріального посвідчення угоди
Однією з безумовних підстав для задоволення позову про визнання угоди дійсною має бути встановлений судом факт ухилення сторони від її нотаріального посвідчення.
Звернення до суду є способом захисту свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. У разі, якщо між сторонами немає спору — немає і порушення права та підстави для його захисту (ст. 3 Цивільного процесуального кодексу України (далі — ЦПК України). Беручи на себе функцію посвідчення і закріплення безспірних цивільних прав і фактів, суд нехтує завданням, покладеним на нього законом, а саме здійснення правосуддя.
У жодній справі, наданій на узагальнення, суд не перевіряв факт ухилення відповідача від нотаріального посвідчення угоди. У багатьох позовах указано, що спору між сторонами щодо угоди немає. Про те, що відповідач відмовляється звернутися до нотаріуса, вказано формально, оскільки відповідач позов визнає та просить його задовольнити.
Приклад. 28.02.2008 року позивач Л. звернувся з позовом до С. з вимогою визнати дійсним договір купівлі-продажу 1/2 частини комплексу будівель, укладений 11.02.2008 року в письмовій формі, та визнати за ним право власності на відчужене майно. Незважаючи на те, що в справі відсутні будь-які відомості щодо направлення відповідачу судової повістки та копії позову, на аркуші справи № 27 є заява від відповідача, підписана його представником, про визнання позову в повному обсязі. З матеріалів справи вбачається, що у сторін не було жодної перешкоди для посвідчення договору купівлі-продажу нотаріально. Однак суд ухвалив рішення про задоволення позову.
Визнання дійсними правочинів при
відсутності у продавця права власності або належних документів на майно
...
▪ ▪ ▪
фрагмент статті представлений для ознайомлення
Оцінити статтю
12345
Ваши коментари
Читач
Ваш коментар
Популярні статті
Рейтинг авторів
Віталій КАРА
Рейтинг: 8.37
Василь КРАТ
Рейтинг: 8.32
Олена Чуєва
Рейтинг: 8.30
Адміністратор